Регистрация жилья: без БТИ и Минюста будет проще?

Новые порядки

С 1 января 2012 г. в силу вступят новые правила регистрации недвижимости и любых ее отягощений (например, ипотеки). Главное нововведение – создание Государственной регистрационной службы (Укргосреестра), которая и будет заниматься всем, что связано с регистрацией любой недвижимости (включая вещные права на землю) и связанных с ней отягощений (например, ипотеки). Это, как ожидается, должно упростить все регистрационные процедуры.

«Основное и бесспорное преимущество нового порядка регистрации заключается в том, что теперь регистрация прав на земельные участки и прав на здания/помещения будет осуществляться одним органом и в одном реестре. Более того, в этом же реестре вместе с правами будут регистрироваться и обременения. А это значит, что вместо «горы» документов из БТИ, органов земельных ресурсов и нотариусов, достаточно будет получить выписку из одного реестра для подтверждения прав и обременений. Соответственно, и сама регистрация должна происходить легче и быстрее», - предполагает юрист ЮФ Avellum Partners Геннадий Росчепий.

Действительно, новый порядок предусматривает более оперативную работу чиновников, нежели сейчас. Так, весь процесс регистрации должен будет занимать не более 14 дней с момента подачи заявления (например, сегодня в Киевском БТИ это «удовольствие» растягивают на 1,5-2 месяца). Регистрация ипотеки и любого другого отягощения должна будет осуществляться не дольше одного рабочего дня. Сообщить об отказе должны будут в течение 10 дней. А если в поданном пакете не хватает документов, рассмотрение заявления останавливается не более чем на 5 рабочих дней, тогда как сегодня – на 30 календарных. При этом госпошлина за регистрацию права собственности на недвижимость будет составлять семь необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (119 грн.), а за регистрацию вещных прав на недвижимость и их обременений – три НМДГ (51 грн.).

Кроме того, как подчеркивает управляющий партнер адвокатского объединения Arzinger Тимур Бондарев, уточнен список документов, на основании которых получают свидетельства о праве собственности. А перечень оснований для отказа в регистрации сокращен всего до двух пунктов: с заявлением обратилось ненадлежащее лицо или в Госреестре отсутствуют сведения о зарегистрированных вещных правах на недвижимость и их обременение.

Дело неблизкое

Как признают в Укргосреестре, сегодня украинцы нередко вынуждены проходить процесс, «который связан с определенными неудобствами». Речь идет о разрозненности системы. Так, вещные права на земучастки и их отдельные обременения регистрируются в Госреестре земель, который ведут территориальные органы земресурсов. Права на здания, сооружения и объекты незавершенного строительства регистрируются в БТИ, а информация об этом содержится в Реестре прав собственности на недвижимое имущество. А данные об обременении недвижимости оказываются в Госреестре ипотек. «Такая система не соответствует требованиям времени», - признают в Укргосреестре.

Но на исправление этой системы уйдет немало времени. «В принципе, это шаг в правильном направлении, но он может быть настолько революционным, что рынок недвижимости просто не успеет подготовиться к нему. В частности, непонятно где возьмется огромное число регистраторов (а они должны быть обучены и иметь опыт работы)», - недоумевает аналитик портала недвижимости www.domik.net Владимир Коломейко. По его мнению, новый порядок существенно сложнее действующего и нуждается в апробации. А это, скорее всего, будет затягивать процедуру регистрации, по крайней мере, на первых этапах его внедрения.

В Укргосреестре конкурс на замещение вакантных должностей в новом госучреждении был проведен в конце июня. Но необходимые для регистрационной деятельности подразделения, как объяснили в Укргосреестре, «на сегодня находятся на этапе своего формирования, потому отбор кадров в эти органы еще не осуществлялся».

Как считает Т. Бондарев, на этапе внедрения новой процедуры непременно увеличится количество ошибок в документах, не будут соблюдаться сроки, зато будут неправомерные отказы в совершении регистрации и/или выдачи извлечений. Все это, по его мнению, произойдет как раз из-за неготовности и недостаточной квалификации государственных регистраторов, которым придется работать с большими объемами информации.

Можно предположить, что новые трудовые коллективы будут состоять преимущественно из сотрудников Минюста и БТИ, полномочия которых с нового года существенно сократятся. В частности, с января за БТИ, как объяснили в Укргосреестре, остаются лишь функции проведения техинвентаризации недвижимости. За нотариусами остаются полномочия по удостоверению правовых сделок (договоров, завещаний, доверенностей). Нотариусы будут пользоваться информацией из Госреестра вещественных прав на недвижимое имущество, порядок доступа к которому будет устанавливать Минюстиции. При этом нотариусы лишатся функций по регистрации обременений недвижимости и ипотеки, которые сегодня регистрируются ими в соответствующих реестрах, и не будут выдавать выдержки, которые сегодня выдаются ими из Госреестра правовых сделок.

Под сомнением

Впрочем, несмотря на все эти нововведения, ряд положений, по мнению Г. Росчепия, еще требуют дополнений либо ничего принципиально не меняют. Например, не совсем понятен вопрос с технической инвентаризацией зданий/помещений, которая вроде как будет и не нужна, но риск неожиданно столкнуться с БТИ остается. Кроме того, как напоминает Г. Росчепий, с 2012 г. Укргосреестр для регистрации права на землю будет выдавать извлечения из реестра имущественных прав на недвижимость или свидетельства о праве собственности. В то же время по закону о земельном кадастре до 1 января 2013 г. передача в собственность земель государственной/коммунальной собственности будет осуществляться с выдачей государственных актов. Какой документ можно считать «правильным» в этой ситуации – пока неясно.

Т. Бондарев среди основных недоработок нового порядка отмечает то, что госреестр остается непрозрачным, т.к. доступ к системе остается закрытым для основной части населения и участников рынка недвижимости. «При этом рейдеры, угрозами действий которых прикрывается такая закрытость, уже давно научились получать всю необходимую им информацию через чиновников и правоохранительные органы, которые имеют право получать информационные справки из Госреестра», - объясняет он.