Рынок жилья: итоги апреля

Вторичное жилье

С начала года индекс стоимости вторичного жилья Днепропетровска поднялся в среднем на 8,3%, при этом ценовой уровень недвижимости в центре города возрос на 15,4%, в приближенных к центру- на 3%, в «спальных» районах - на 6,5%. Скачкообразное поведение цен наблюдалось только в центральной части Днепропетровска. В остальных районах города стоимость 1 кв. м. оставалась практически неизменной.

Снижение темпов роста цен на недвижимость в октябре и небольшой спад в ноябре и декабре прошлого года давали покупателям надежду на снижение цен на вторичном рынке жилья. Январь «показал» непоколебимость в отношении цен, однако он не является показательным в виду инертности и отсутствия активности «игроков» на рынке недвижимости. Февраль разбил надежды покупателей и вдохновил продавцов повышением уровня цен на жилье от 1% до 18,6% в зависимости от района расположения квартиры.

Существенное повышение цен наблюдалось только в центральной части города, где стоимость квадратного метра достигала отметки $2432 за кв. м, а средняя цена квадратного метра составляла $1238. Среднемесячное подорожание квартир в других районах составило лишь 1-2%.

Предвыборные ожидания не могли не отразиться на рынке недвижимости. В итоге в марте квартиры в приближенных и отдаленных от центра районах снова снизились и вернулись к январским показателям. Снижение стоимости особенно затронуло центральную часть города, однако влияние выборов на стоимость квадратного метра было не так значительно. В центре цены оказались ниже февральских на 12,4%, но все-таки превышали январские на 3,9%. В марте максимальная стоимость 1 кв. м составила уже порядка $2000.

Апрель ознаменовался очередным ростом цен. Особенно остро это вновь отразилось на центральной части города, где цены превысили мартовские на 11%. Небольшой рост наблюдался в районах улицы Гагарина, проспекта Кирова и улицы Титова – в среднем на 2,5%. Значительно подорожали «спальные» районы, где средняя цена превысила отметку $720 за кв.м, что выше не только февраля на 5,6%, но и марта - на 6,2%.

На сегодня стоимость однокомнатных квартир колеблется в диапазоне $16-88 тыс. Наиболее востребованными остаются «высотки» в центральной части (средняя стоимость 1 кв. м - $1443) и «сталинки» нагорного района (в среднем - $1500 за «квадрат»).

Стоимость двухкомнатных квартир в апреле составила от $21 до $100 тыс. Наиболее дорогими являются «сталинки» в районе парка Шевченко, средняя цена которых составляет $1400 за кв. м.

Наиболее востребованные трехкомнатные квартиры стоят сегодня от $30 тыс. до $170 тыс. Исключения составляют единичные квартиры улучшенных планировок с большими площадями, превышающими размеры 5-комнатных квартир по меркам государственных строительных норм (ГСН), вступивших в силу с 01.01.2006 года, т. е. более 98 кв. м. Стоимость таких «индивидуалок» может достигать $425 тыс. Они, как правило, и формируют средние цены на трехкомнатные квартиры центральной части в «высотных» и «сталинских» домах ($100,8 – $218,8 тыс.).

В центральной части Днепропетровска самой «дорогой» является улица Комсомольская, наиболее «дешевыми» - улицы XXII партсъезда, Философская и верх Артема.

В приближенных к центру районах наиболее популярны улицы района Подстанции, а наименее привлекательна улица Войцеховича.

 В «спальных» районах максимальная стоимость предложения отмечается в районах застройки – ул. Космическая (ж/м Победа-4), 8-е Марта (АНД район), а наиболее низкие цены - в Ленинском и Самарском районах.

Прогнозируя дальнейшую ситуацию на рынке, отметим, что, по всей видимости, темпы роста цен снова станут постоянными. При этом цены на квартиры в «хрущевках» приостановят свой рост. Ограниченное предложение квартир в «сталинках» дает основание предполагать рост цен на данный тип жилья. Квартиры в «высотных» домах подорожают, причем в большей своей части ввиду выхода на вторичный рынок так называемых «инвестиционных первичек», то есть квартир, которые приобретались в новостройках с целью дальнейшей перепродажи.

Наталья ПРОЦУН, руководитель департамента оценки компании RealNest

ПЕРВИЧНОЕ ЖИЛЬЕ

За период с января по май стоимость жилья в днепропетровских новостройках постепенно повышалась. Стоимость 1 кв.м квартир в домах, возводимых строительными компаниями «Миссия», «Домострой», «Созидатель», «Механика», «Приоритет», «ИСК XXI век», повысилась на 3-8%. Такое повышение цен связано с удорожанием строительных материалов, инвестированием в строительство через ФФС, а также с ростом стоимости квадратного метра в процессе строительства.

Наибольшим спросом пользуются в данный момент 2-3-комнатные квартиры (общей площадью 70- 100 кв. м.), расположенные в домах «эконом-класса» на правом берегу. Стоимость таких предложений колеблется в пределах $650-850, в зависимости от этажа, на котором расположена квартира.

В данный момент в Днепропетровске ведется массовое строительство жилых домов разного класса. Наиболее застраиваемыми районами, в которых представлено элитное жилье разной степени готовности домов, являются центральная часть города и район, прилегающий к парку Т. Шевченко (от «Башен» до ул. В.И. Ленина). Вторыми по массовости застроек можно назвать пр. Гагарина, пр. Кирова и ж/м Победа. В этих районах представлено жилье «эконом-класса» и класса «люкс». Остальные районы представлены единичными новостройками с разной степенью готовности домов.

Ввиду того, что в центральной части города земельных участков под строительство фактически не осталось, можно сделать выводы о том, что в ближайшее время будут более интенсивно застраиваться «спальные» массивы города. А учитывая, что участки под строительство на жилых массивах на порядок дешевле, чем в центре города, можно говорить о том, что существенного повышения цен на квартиры первичного рынка ожидать в ближайшее время не стоит.

Марина Скиба, оценщик-аналитик компании RealNest