Павел Сергеевич

3 червня 2026, 10:14

Адміністративний суд: визнання недійсним договору оренди комунальної землі

Звернувся до окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до міської ради, в якому просив:

- визнати незаконним та скасувати рішення міської ради «Про проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки» (для подальшої забудови);
- визнати недійсним договір оренди землі укладений на виконання вищенаведеного рішення міської ради.

Перші дві інстанції відмовили у відкритті провадження (судді: Калугіна Наталія Євгенівна, друга інстанція: Божко Л.А. (доповідач), Олефіренко Н.А., Дурасова Ю.В.) на думку суду, перша позовна вимога підлягає розгляду в адміністративному суді, а друга у господарському (стаття 172 КАС не допускається об’єднання в одне провадження кількох вимог, які належить розглядати в порядку різного судочинства, якщо інше не встановлено законом).

Виходячи з наведеного, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку, що в одному позові заявлені вимоги, які підлягають розгляду в порядку господарського і адміністративного судочинства, тому не можуть бути об’єднані в одне провадження та розглянуті в порядку адміністративного судочинства.

Позиція верховного суду постанова від 02.06.2026 справа 160/22622/25 (судді: Л. В. Тацій, С. Г. Стеценко та Н. В. Шевцова):

«Відповідно до частини першої статті 2 КАС України завданням адміністративного судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів у сфері публічно-правових відносин з метою ефективного захисту прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб від порушень з боку суб'єктів владних повноважень.

Визначення поняття «адміністративна справа» наведено у пункті 1 частини першої статті 4 КАС України, під якою розуміється переданий на вирішення адміністративного суду публічно-правовий спір.

Пункт другий частини першої статті 4 КАС України містить положення, згідно з якими публічно-правовий спір – це спір, у якому: хоча б одна сторона здійснює публічно-владні управлінські функції, в тому числі на виконання делегованих повноважень, і спір виник у зв'язку із виконанням або невиконанням такою стороною зазначених функцій; або хоча б одна сторона надає адміністративні послуги на підставі законодавства, яке уповноважує або зобов'язує надавати такі послуги виключно суб'єкта владних повноважень, і спір виник у зв'язку із наданням або ненаданням такою стороною зазначених послуг; або хоча б одна сторона є суб'єктом виборчого процесу або процесу референдуму і спір виник у зв'язку із порушенням її прав у такому процесі з боку суб'єкта владних повноважень або іншої особи.

Згідно з пунктом 7 частини першої статті 4 КАС України суб'єкт владних повноважень – орган державної влади, орган місцевого самоврядування, їх посадова чи службова особа, інший суб'єкт при здійсненні ними публічно-владних управлінських функцій на підставі законодавства, в тому числі на виконання делегованих повноважень, або наданні адміністративних послуг.

15.12.2023 набрав чинності Закон України «Про адміністративну процедуру» (далі- Закон № 2073-IX), який у відповідності частини першої статті 1 цього Закону регулює відносини органів виконавчої влади, органів влади Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших суб’єктів, які відповідно до закону уповноважені здійснювати функції публічної адміністрації, з фізичними та юридичними особами щодо розгляду і вирішення адміністративних справ шляхом прийняття та виконання адміністративних актів.

У межах вирішення питань, які постали перед Судом при перегляді у касаційному порядку судових рішень, ухвалених у цій справі, слід звернути увагу на те, що у Законі № 2073-IX також визначенні терміни: адміністративна справа (далі - справа) - справа, що стосується публічно-правових відносин щодо забезпечення реалізації права, свободи чи законного інтересу особи та/або виконання нею визначених законом обов’язків, захисту її права, свободи чи законного інтересу, розгляд якої здійснюється адміністративним органом (пункт 2 частини першої статті 2 Закону № 2073-IX); публічний інтерес - інтерес держави, суспільства, територіальної громади, а також важливі для великої кількості осіб інтереси та потреби (пункт 2 частини першої статті 2 Закону № 2073-IX); особа - фізична особа (громадянин України, іноземець чи особа без громадянства, яка перебуває в Україні на законних підставах), у тому числі фізична особа - підприємець, громадське об’єднання, що не має статусу юридичної особи, юридична особа, створена згідно із законом, законодавством іноземної держави або на підставі міжнародних договорів України.

Тобто, справою адміністративної юрисдикції може бути переданий на вирішення адміністративного суду спір, який виник між суб'єктами суспільства стосовно їхніх прав та обов'язків, публічного інтересу у правовідносинах, у яких хоча б один суб'єкт законодавчо уповноважений владно керувати поведінкою іншого суб'єкта, а цей суб'єкт відповідно зобов'язаний виконувати вимоги та приписи такого владного суб'єкта. Зокрема, до компетенції адміністративних судів належать спори фізичних чи юридичних осіб з органом державної влади, органом місцевого самоврядування, їхньою посадовою або службовою особою, предметом яких є перевірка законності рішень, дій чи бездіяльності цих органів (осіб), прийнятих або вчинених ними при здійсненні владних управлінських функцій, крім спорів, для яких законом установлений інший порядок судового вирішення (частина перша статті 19 КАС України).

Крім того, під час визначення предметної юрисдикції справ необхідно виходити із суті права та/або інтересу, за захистом якого звернулася особа, заявлених вимог, характеру спірних правовідносин, змісту та юридичної природи обставин у справі. Визначальною ознакою справи адміністративної юрисдикції є суть (зміст, характер) спору. Публічно-правовий спір, на який поширюється юрисдикція адміністративних судів, є спором між учасниками публічно-правових відносин і стосується саме цих відносин.

З матеріалів справи встановлено, що договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1210100000:01:496:0028 від 27.08.2021, укладений між Дніпровською міською радою і Товариством на підставі результатів земельних торгів відповідно до протоколу №10/08 проведення земельних торгів у формі аукціону з продажу права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення комунальної власності від 27.08.2021 та рішення міської ради від 23.06.2021 №300/8.

Відповідно до частин першої-другої статті 124 Земельного Кодексу (далі – ЗК) України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначенимистаттею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Отже, договір оренди земельної ділянки комунальної форми власності, який є предметом оскарження у цій справі, є адміністративним договором, що укладається за результатами проведення адміністративної процедури, має особливості, за ознаками яких такий договір є адміністративним, укладеним для реалізації публічних інтересів.

Колегія суддів також враховує, що частиною тринадцятою статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що адміністративні акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування приймаються, набирають чинності, виконуються, припиняють дію та оскаржуються відповідно до вимог, встановлених Законом України "Про адміністративну процедуру" з урахуванням передбачених законом особливостей адміністративного провадження для окремих категорій адміністративних справ (у разі визначення законом таких особливостей). Рішення ради, яке є адміністративним актом, приймається з урахуванням вимог частин п’ятої і восьмої статті 46 цього Закону.

Отже, оскаржуване у цій справі рішення про проведення торгів відносно земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 1210100000:01:496:0028 є адміністративним актом органу місцевого самоврядування.

Своєю чергою, договір оренди землі комунальної власності укладається на підставі рішення відповідної ради за результатами земельних торгів, а отже укладення договору оренди є формою реалізації результатів торгів та визнання права державою.

Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що відповідач у спірних правовідносинах реалізував свої повноваження як суб'єкт владних повноважень у сфері публічно-правових відносин, пов'язаних із передачею земельної ділянки комунальної власності в оренду шляхом реалізації адміністративної процедури, яка складається з етапів призначення, проведення торгів та оформлення їх результатів шляхом укладання та реєстрації адміністративного договору.

При вирішенні цієї справи, Верховний Суд враховує висновки Конституційного Суду України, викладені у Рішенні від 01.04.2010 у справі №10-рп/2010, у якому Суд шляхом системного аналізу положень Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (частини першої статті 10, статей 16, 17, 18, 25, 26 та інших) указав, що органи місцевого самоврядування при вирішенні питань місцевого значення, віднесених Конституцією України та законами України до їхньої компетенції, є суб'єктами владних повноважень, які виконують владні управлінські функції, зокрема нормотворчу, координаційну, дозвільну, реєстраційну, розпорядчу. Як суб'єкти владних повноважень органи місцевого самоврядування вирішують у межах закону питання в галузі земельних відносин.

Висновок Конституційного Суду України полягав у тому, що вирішення земельних спорів фізичних та юридичних осіб з органом місцевого самоврядування як суб'єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень (нормативно-правових актів чи правових актів індивідуальної дії), дій чи бездіяльності належить до юрисдикції адміністративних судів, крім публічно-правових спорів, для яких законом встановлений інший порядок судового вирішення.

Враховуючи викладене, реалізацією суб’єктами владних повноважень владних управлінських функцій є рішення органів місцевого самоврядування щодо розпорядження землями територіальних громад, включаючи укладання, розірвання договорів оренди земельних ділянок, поділу земельної ділянки комунальної власності, виготовлення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення та інші.

Таким чином, спір як щодо позовної вимоги про оскарження рішення міськради так і про оскарження договору оренди, як адміністративного договору, має публічно-правовий характер, а висновки судів попередніх інстанцій про те, що спір в цій частині належить до юрисдикції господарських судів, а не адміністративних, є помилковими.»

Тим самим, попередні рішення судів скасовано та справу направлено до першої інстанції для подальшого розгляду.

Звертаю увагу на те, що позов складений на захист саме екологічних прав. Тому, якщо у тебе буде справа по договору оренди який впливає на приватні права, тоді це вже до цивільного – господарського суду.

Постанова у реєстрі ще не опублікована, буде на днях, тому там з нею можна буде ознайомитись. Навів з неї прямі без змін цитати.

Якщо постанова потрібна терміново, опублікую у телеграм каналі: https://t.me/stroitelstvoadvocat